Как оформляется обмен квартиры

Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

• сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
• для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
• передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
• права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
• налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации.

Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП.

Так будет быстрее.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

• обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
• обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
• размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

• на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
• на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
• на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

• ФИО, паспорта и адреса сторон;
• описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
• общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
• стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
• порядок передачи (по акту или по договору);
• иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
3. Оформление соглашения.
4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет.

Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты.

Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

• в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
• далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
• от полученной суммы берется 13% — это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей.

Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей.

Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

• расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
• хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
• стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

• подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
• техпаспорт не старше 5 лет;
• нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
• справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
• справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

• продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
• заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

• в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
• обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
• полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html

Обмен квартирами между родственниками: как произвести обмен приватизированного жилья, требования к договору мены, список документов | Жилищный консультант

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого.

Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц.

Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении.

Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных).

В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами.

Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому.

 Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].

Требования к договору мены между родственниками

Основное требование к договору мены выражено в рамках статей 153-162 Гражданского кодекса, определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей. Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

• Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
• Определение сторон, включающее персональные данные.
• Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
• Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
• Условия передачи, включающие в себя порядок обмена, комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
• Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации.

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности.

Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми.

Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения.

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

1. Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
2. Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения, погасить действующие задолженности.
3. В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ.
4. Заключить договор мены квартир, содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
5. Передать жилье по акту приема-передачи.
6. Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
7. Оформить новый паспорт БТИ.
8. Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
9. Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в ТСЖ и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней.

Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве.

Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками, в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

Частные случаи

Обе квартиры неприватизированные

Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

Для проведения обмена необходимо:

1. Заключить договор об обмене.
2. Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
3. Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

Подобный порядок регламентирован статьей 72 ЖК РФ и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет

Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации. Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма.

Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора социального найма]. Вторая квартира передается при помощи дарения или купли-продажи. Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Обмен долями, в том числе в разных квартирах

Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ: Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

Чтобы не платить налоги, следует:

• Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;
• Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

Пример по обмену квартиры между родственниками

Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами. Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30%, поскольку не является налоговым резидентом (статья 217 НК РФ).

При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране.

В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей.

Заключение

Договор мены, являясь менее удобным инструментом проведения сделок, нежели договор купли-продажи, все же незаменим, когда сторонам необходимо гарантировано провести мену двух конкретных объектов недвижимости. Правовое регулирование мены устанавливает, что:

1. Мена облагается налогами наравне с договором купли-продажи;
2. Обмен возможен вне зависимости от приватизации жилья, но только при применении установленных законом процедур. Обмен приватизированных квартир между родственниками возможен по договору дарения;
3. При расторжении мены квартиры возвращаются исходным владельцам.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец договора социального найма
• Образец договора мены

Вам будут полезны следующие статьи

1. Обмен квартиры
2. ТСЖ
3. Документы для обмена жилыми помещениями
4. Приватизация

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/obmen-kvartiry/obmen-kvartiry-mezhdu-rodstvennikami/

Как оформить обмен комнаты и какие документы собрать?

При обмене комнаты оформляется договор мены. Требуется согласие соседей, а иногда и органов опеки или мужа/жены.

Комнаты меняют по разным причинам. Например, из-за желания улучшить условия проживания или сменить его место. Обмен используется и при размене квартир. Но в любом случае важно правильно оформить сделку.

Каким правовым документом регулируется?

При обмене имуществом, в том числе недвижимостью, оформляется договор мены. Он регулируется 31-й главой ГК. В частности, во 2-м пункте 567-й статьи сказано, что к таким договорам применяются те же правила, что и в случае кули-продажи. Конечно, только в том случае, если это не противоречит законодательству о мене.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Порядок оформления

Перед началом сделок на рынке необходимо предложить выкупить комнату другим собственникам. Причём условия для них не могут быть менее выгодными, чем при дальнейшей сделке. Если предложение было сделано с завышенной ценой, обмен можно будет оспорить в суде.

Отказ от покупки необходимо заверить у нотариуса. Если соседи отказываются покупать комнату, но и не дают согласие на сторонние сделки, им нужно направить предложение заказным письмом с описью вложения. Если ответа нет через месяц, можно начинать обмен.

Далее нужно подобрать собственника комнаты или квартиры, согласного на обмен. В последнем случае, скорее всего, получится обмен с доплатой (владельцу комнаты). Если жильё равнозначно по цене, доплата не понадобится.

Затем составляется и подписывается договор мены.

Если комната находится не в коммунальной квартире, а в обычной, она находится в долевой собственности. А все сделки с долями недвижимости в обязательном порядке заверяются у нотариуса.

Собственником (или одним из них) может оказаться и ребёнок.

В таком случае потребуется получить согласие органов опеки. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение с договором и технической документацией на жильё. Сотрудники будут решать вопрос, не ухудшится ли положение ребёнка.

Ответ дают, как правило, в течение двух недель.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Право собственности на новое жильё переходит только после регистрации в Росреестре. Нужно подать заявление в любое отделение. Потребуется присутствие обеих сторон.

Для экономии времени можно сделать это по почте или через интернет, а также записаться на приём на определённое время. Принимают документы и через МФЦ. Через три дня (с момента получения документов Росреестром) можно получить выписку о собственности на новую комнату.

Обмен комнаты с доплатой

Если объекты недвижимости значительно отличаются в цене, собственники договариваются о доплате. Она может выплачиваться:

Размер и порядок выплат обязательно указываются в договоре. Если средства передаются не при подписании договора, оформляется акт приёма-передачи, расписка и т. д.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Если квартира коммунальная, потребуется также получить разрешение на вселение нового соседа.

Если часть комнат не приватизирована, их собственником является государство. Тогда разрешение придётся получать в местной администрации.

Перечень необходимых документов

Прежде всего потребуется правильно составленный договор. В нём обязательно нужно указать:

1. ФИО и паспортные данные сторон (собственников и доверенных лиц, если они кого-либо представляют).
2. Сведения о комнатах: метраж, в какой квартире (адрес, этажность, площадь, кадастровый номер) находятся.
3. На каком основании принадлежит (приватизация, покупка, наследство и т. п.) и номер соответствующего документа.
4. Есть ли доплата и если да, то каким образом она вносится (наличный или безналичный расчёт).
5. К какому времени нужно освободить комнату.
6. Дата подписания.

В договоре могут быть и другие пункты. Кроме него, потребуются такие документы:

1. Свидетельство о собственности на комнату (или выписка из ЕГРН).
2. Документ, на основании которого возникло это право.
3. Кадастровый и/или технический паспорт.
4. Отказ от покупки собственников других комнат.

А в отдельных ситуациях понадобятся и дополнительные:

Налог

В этом вопросе проявляется одно из различий между продажей и обменом. При продаже недвижимости необходимо заплатить НДФЛ с её стоимости (уменьшенной на налоговый вычет). При обмене же с суммы, составляющей стоимость полученной квартиры, налог не платится.

То есть нужно заплатить НДФЛ от размера доплаты, если она была. Если обмен равноценный, то и платить не надо.

Освобождаются от налога и сделки с недвижимостью, которая была в собственности более трёх лет. При этом не имеет значения, каким путём она появилась.

Если платить всё-таки нужно, подаётся декларация в налоговую. К ней прикладывается копия договора и документов на жильё.

Подать сведения необходимо до 30 апреля следующего года, а заплатить НДФЛ – до 15 июля. Например, если обменять комнату с получением доплаты в 2017 году, нужно отправить декларацию до 30 апреля 2018 года, а оплатить – до 15 июля 2018 года. Ставка налога – 13%.

Риски

Как и в других сделках с недвижимостью, при обмене существуют определённые опасности. Есть вероятность оспаривания и отмены договора, если не было получено необходимое согласие.

В разных ситуациях оно может потребоваться не только от собственников других помещений, но и от мужа (жены) и органов опеки. Существует также риск мошенничества.

Чтобы избежать его, необходимо проверять «чистоту» комнаты, а также желательно подписывать договор с собственником.

Преимущество сделок с обменом перед двойной продажей в данном случае – то, что пострадавший получит обратно своё жильё. Он рискует только размером доплаты, а не всей стоимостью недвижимости.

Но, хотя такие сделки и более надёжны, чаще заключаются договоры купли-продажи. Дело в том, что найти обладателя подходящего жилья, которому подходит обменное, сложнее, чем обычного покупателя.

Так что возможность длительного поиска можно считать ещё одним риском обмена.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/komnaty.html

Родственный обмен квартирами: где оформлять, необходимые документы

Упрощается ли процедура обмена квартир, если эти объекты недвижимости принадлежат родственникам? Это достаточно популярный вопрос. В данной статье мы разберемся, есть ли разница в том, кто планирует обменивать свои жилищные площади. В Законодательных документах Российской Федерации отсутствует понятие «родственного обмена».

Жилищный кодекс оперирует понятием «обмен» без отсылки к родственными или не родственным отношениям. Но это не является помехой для совершения подобного обмена.

Обмен недвижимостью предполагает ряд этапов, на каждом из которых есть свои особенности и правила. В целом обмен жилыми площадями регламентируется 567 статье Гражданского Кодекса.

Варианты оформления сделки обмена

Договор мены это сделка двухсторонняя, сторонами которой могут быть знакомые или незнакомые люди, а так же родственники. Это значит, что условия обмена одинаковые для всех.

Но, при казалось бы, одинаковых условиях обмена для всех, для родственников есть несколько вариантов, которые могут быть использованы при обмене:

1. Договор мены. То есть стороны, заключающие договор мены, одновременно выступают продавцами своей недвижимости и покупателями новой. Такая сделка может быть равноценной либо предполагать доплату разницы в стоимости недвижимости. Этот вопрос в каждом случае решается индивидуально. Такие сделки могут, как заверяться нотариусом, так и быть сразу предоставлены в Росреестр. Сделка мены предполагает уплату налога в 13% от общей суммы договора.
2. Договор купли-продажи. Такой вариант более финансово затратный. В таком случае составляется 2 договора купли-продажи недвижимости для каждой стороны. Для юридической защищенности договоры могут быть заверены нотариусом. Далее сделка оформляется в Росрестре. Обе стороны обязаны уплатить налоги в размере 13% от своих сделок, на каждый договор о купле и продаже.
3. Договор дарения. Это самый экономный вариант обмена, так как в случае дарения близким родственникам налогами не облагается. Так что если у вас близкие родственные отношения, то проще оформить 2 договора дарения и таким образом произвести обмен квартирами. Единственно, что при неравноценном обмене в договоре дарения нет возможности прописать пункт о доплате. Этот вопрос на законодательном уровне вы не сможете урегулировать, только при личной договоренности и ее дальнейшем соблюдении.

Этапы обмена жильем

1. Договоритесь о проведении сделки, осмотрите помещения, обсудите условия. Примите окончательное решение об обмене.
2. Подготовьте жилую недвижимость к продаже: выпишите жильцов, оплатите счета за ЖКХ, подготовьте техническую документацию на квартиру. Получите письменное согласие других собственников, при их наличии.
3. Оцените стоимости жилья и определите, есть ли необходимость в доплате. Договоренность об оплате должна быть достигнута до начала подготовки всех документов.
4. Подготовка договора. Это можно сделать самостоятельно, либо обратившись в нотариальную контору. Там же договору присвоят номер и внесут в Росреестр.
5. Регистрация договора в Росреестре занимает от 3 до 10 дней

Какие документы нужны:

• свидетельство о правах собственности на квартиру,
• согласие собственников на продажу недвижимости,
• технические документы на квартиру,
• справка с БТИ,
• копия домовой книги,
• кадастровый паспорт,
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины,
• договор мены.

Пакет документов на дарение недвижимости дополнительно будет в себя включать документы, на основе которых можно выявить степень родства, согласие на дарение всех участников приватизации данного жилья.

Родственный обмен муниципальных квартир

Согласно части пятой 72 статьи Жилищного кодекса РФ наниматели социального жилья имеют право осуществить обмен жилья между двумя и более лицами, проживающими в одном или разных населенных пунктах на территории РФ.

Договор для обмена жилыми площадями подготавливается и подписывается в трех экземплярах, один из которых предоставляется в уполномоченные органы регистрации.

Каждая сторона договора обязана предоставить договор в местные административные органы для одобрения сделки.

Отклонить сделку администрация может только в исключительном случае:

• наличия иска к участнику процесса о расторжении либо изменении предыдущего договора соцнайма,
• обмениваемое помещение признано непригодным для эксплуатации,
• само право пользования жильем квартиросъемщиков уже оспаривается в судебном порядке,
• дом подлежит капитальному ремонту в ближайшее время,
• дом подлежит сносу,
• в случае вселения по результатам обмена в помещение человека с одной из форм хронических заболеваний (пункт 4 статьи 2 Жилищного кодекса.

Документы для оформления обмена муниципальным жильем

В администрацию района необходимо помимо договора мена предоставить:

• заявление по установленной форме с просьбой одобрить факт обмена,
• паспорт или копия документов, удостоверяющих личность,
• договор соцнайма,
• ордер на вселение,
• справку о прописанных людях в помещении на обмен,
• согласие всех проживающих на обмен,
• согласие органов опеки и попечительства в случае проживания несовершеннолетних или недееспособных граждан,
• документы об отсутствии долгов по коммунальным счетам.

Обмен приватизированной квартиры на квартиру в социальной найме

В действующем законодательстве такие варианты прямо не прописаны, а, следовательно, процедура явно не будет простой и понятной.

На данный момент есть два вариант решения данной ситуации:

1. Приватизация квартиры из социального найма и оформление договора мены или дарения.
2. Прописать в квартире социального найма дееспособного совершеннолетнего гражданина и передать ему права ответственного квартиросъемщика. Другую квартиру новому владельцу можно передать по договору мены или дарения.

В целом заключение сделок обмена недвижимостью между родственниками наиболее безопасный вид сделок с недвижимостью. При грамотном подходе он может стать самым экономичным и оперативным.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/rodstvennyj-obmen-kvartirami-gde-oformlyat-neobxodimye-dokumenty/.html

Родственный обмен квартирами. Какие нужны документы при обмене квартиры между родственниками?

Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.

Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.

Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница. Они представляют собой разную правовую характеристику.

Обмен приватизированного жилья

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства.

В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата.

Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты.

Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади.

Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.

Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе.

Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.

Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.

2013  такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя.

Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:

1. Наличие паспортов обеих сторон договора.
2. Документ, который подтверждает родственную связь.
3. Свидетельство о праве собственности на жилье.
4. Соглашение в письменном виде на дарение жилья всех приватизированных жильцов.
5. Справка из кадастровых органов.
6. Техпаспорт жилого помещения.
7. Квитанция об оплате за регистрацию передачи прав на владение. Оплата составляет две тысячи рублей.

Договор обмена должен быть:

• Составлен в письменной форме.
• Нотариально заверенным.
• В договоре должны быть указаны характеристики обеих жилых площадей.
• Необходимо отметить дальнейшую судьбу зарегистрированных жителей квартир.
• Предоставлен в трех экземплярах.
• Справки (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт).

Скачать образец  договора родственного обмена квартирами

Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру

Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье.

Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем.

Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

Родственный обмен квартирами соцнайма

Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов.

Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным.

В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.

Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:

• Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
• Право на использование жилья оговаривается в суде.
• Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
• В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
• Возможный кардинальный ремонт дома.

Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:

• Подтвержденный органами местного управления договор об обмене жилья в письменной форме.
• Соглашение об обмене всех зарегистрированных жителей квартиры. Без такого согласия в процедуре может быть отказано.
• При существовании жителей квартиры, не достигших 18-летия, договор обмена должен подтвердить орган опеки и попечительства.
• Заверенное заявление об обмене квартир.
• Справка, которая подтверждает отсутствие долга нанимателя.
• Саправка из домовой книги.
• Документ о состоянии жилого помещения.
• План дома.

Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.

Документы при родственном обмене квартир

Договор об обмене является главным в данной процедуре. Но кроме этого нужно подготовить и другие бумаги для предоставления их в местные административные органы:

• Заявление, которое должно быть одобрено администрацией местного управления.
• Копии паспорта каждого участника обмена.
• Ордера, полученные на квартиры.
• Постановление на вселение в новое жилое помещение.
• Документ о соцнайме предыдущего помещения.
• Выписка, которая разрешает дальнейшее вселение.
• Справка, в которой отмечены все зарегистрированные члены семьи.
• Согласие всех задействованных членов семьи.

Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.

Несмотря на то по закону Российской Федерации не предусмотрено такой процедуры как «обмен квартир между родственниками», жилую площадь обменять можно. Тот случай, когда квартира – чья-то собственность и когда она муниципальная служба – позволяет совершить обмен.

В последнее время спрос на такие услуги уменьшается все больше и больше. Люди не хотят меняться собственностью, опасаясь каких-либо последствий. Поэтому покупка персонального жилья – более подходящий вариант.

Источник: https://law03.ru/housing/article/rodstvennyj-obmen-kvartirami