Как попасть в подвал жилого дома

Как попасть в подвал многоквартирного дома

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции и различное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Гражданского Кодекса РФ). О том же, но более детально, говорится в статье 36 Жилищного Кодекса РФ:

«собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме»

, к которому относятся лестничные площадки, лифты, технические этажи, чердаки и иные объекты и помещения. Среди «иных» – подвалы, имеющие инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование.

Эти положения законодательства нашли отражение в судебной практике. В Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 года №489 О-О сказано, что если помещение не является частью квартиры и если в нем расположено оборудование, обслуживающее дом в целом или его часть, то оно является общедомовым.

Подвальные помещения в доме.

Что нужно знать арендатору, чтобы избежать принудительного выселения

Однако он имеет свои особенности, которые могут существенно повлиять на действительность сделки и привести к принудительному выселению арендатора.

Возможных проблем поможет избежать правовая экспертиза документов еще до заключения договора. Виды подвальных помещений Первое, что нужно выяснить до заключения договора, к какой категории относится подвальное помещение. Можно выделить три основных вида подвальных помещений.

1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв.

постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491, далее Правила содержания общего имущества).

Как получить подвал в многоквартирном доме

В нем сосредоточена основная часть инженерных коммуникаций, оборудования и сооружений, которые в совокупности обеспечивают жизнедеятельность всей внутренней инфраструктуры жилого дома. Главным образом к ним относятся:

1. У кого-то есть желание оборудовать своими руками погреб для хранения зимних запасов продовольствия и домашних заготовок. При наличии сухого и прохладного подвала с ограниченным доступом это отличное решение для городских жителей.
2. Кто-то хочет сделать в нем домашнюю мастерскую, которую можно использовать не только в бытовых целях, но и выполнять работу на заказ, например ремонт мелкой бытовой техники, ремонт обуви и пр.

Под многоэтажным домом можно оборудовать собственный погребок…

1. Кому то необходимо помещение под бытовой склад для старой мебели, редко используемых предметов, сезонного спортивного инвентаря (лыжи, велосипеды) и прочих «ценных» вещей, которые дома не нужны, а выбросить жалко.

Имеем мы право попасть в подвал своего многоквартирного дома?

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Кому разрешено входить в подвал жилого дома

Плановая проверка делается общей или частичной.

Общая проверка В ходе работ осматривают все здание, в том числе и конструкции цоколей, все оборудование внутри и снаружи, а также благоустройство прилегающей территории. Общие осмотры делают дважды в год, осенью и весной, в обоих случаях до начала отопительного сезона.

Так, если в реестр внесена запись об индивидуальном владении общей площади в доме, но существует право на долевую собственность других хозяев квартир, то последние через суд легко докажут неправомерность оформления документов предыдущими инстанциями. Подвальные помещения будут отнесены к долевой собственности в судебном порядке. Незаконным будет признано владение помещений общего пользования, через которые собственники попадают в свои жилища.

Суд восстановит право на беспрепятственный доступ к своей квартире. Инфо К таким площадям относят коридоры, холлы, лифты.

Если в дом можно попасть только через подвал, то и он будет отнесен к долевой недвижимости дома.

Подвальное помещение в многоквартирном доме

Такой порядок получения прав на обладание техническими этажами установлен Высшим Арбитражным судом России.

В ГК РФ, Статьях 235 и 290 указывается, что жилец претендует на получение в пользование следующих незанятых участков многоквартирного дома:

1. коридоры на этажах, лифты.
2. лестницы, межэтажные территории;
3. ограждающие пространства, крыши;
4. подвальная и другие комнаты для специального оборудования (чердаки, пристройки);

Важно, чтобы занимаемая площадь не имела специального назначения. Так или иначе, подвал в жилом доме в собственности у того жильца, который по закону имеет первоочередное право использовать данное помещение. «Техническое подполье» в многоэтажных домах часто не относят к общему имуществу.

Так, арбитражная практика показывает, что такие погреба не характеризуются как долевая собственность жильцов, а значит, помещения нельзя эксплуатировать и обустраивать.

Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику.

В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим: –общего имущества в МКД, и тогда участниками

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Аналогичная ситуация наблюдается при попытке предъявить право на технический этаж через судебные инстанции, но результат оказывается в пользу бывших владельцев. Кому же все-таки должны принадлежать площади, где находится техническое оборудование?

Недопонимание вызывают ситуации, если подвальное помещение было сдано в аренду бывшими собственниками на огромный период времени.

Восстановление интересов новых хозяев лучше проводить при помощи опытного юриста. Это может сэкономить время и затраченные средства на разбирательства.

Высший Арбитражный суд РФ установил критерии для определения очередности, когда наступает право на техэтажи.

Доступ в подвал в многоквартирном доме

В нашем многоквартирном доме есть подвал.В данном подвале расположенные инженерные коммуникации обслуживающие жителей всего подъезда — канализация, водопровод, отопление, вентиляционный стояк.

Соответственно, не возможно, в случае аварийной ситуации, при прорыве трубы и затоплении, перекрыть воду, также периодически не возможно перекрыть воду в стояках для установки сантехнического оборудования в квартирах жителей дома.

Когда у меня был залив, а соседи сверху были на даче, аварийная служба не могла перекрыть воду, я стоял и смотрел на эти двери и вода текла всю ночь, если бы была возможность перекрыть воду, то ущерб был бы в разы меньше, не постродала бы мебель, была бы лишь небольшая протечка на потолку.

Я стал изучать законы и увидел, что данная ситуация прямо противоречит действующему сегодня в России законодательству, а именно,согласно пункту 3.4.5 Постановлении Госстроя РФ №170 от 27 сентября 2003 г.

» Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС (объединенная диспечерская служба), у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток».По факту не выполнения указанной нормы закона, мною были поданы заявления в 1.

Управляющую компанию ДЕЗ Гагаринского района, обслуживающую наш дом.2. В Управу Гагаринского района г.

Москвы.3. В Префектуру Юго-западного административного округа.4. В Мосжилинспекцию.Но единственное что они смогли мне ответить, это то что они взяли телефон у собственника данного помещения.

Источник: https://advokatssr.ru/kak-popast-v-podval-mnogokvartirnogo-doma-12148/

Организация бизнеса в подвальном помещении

Долгосрочная аренда или приватизация подвального помещения обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры. Содержать бизнес в подвале достаточно выгодно, однако, следует правильно оформить его с технической и юридической точки зрения.

• Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
• Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
• В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.

Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома

Если речь идёт о частном доме, здесь всё гораздо проще. Предприниматель является собственником и жильцом одновременно. А вот организация бизнеса в цокольном этаже многоквартирного дома ‒ довольно хлопотное занятие.

В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.

Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв.

м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв. м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.

Чаще всего, конечно же, открывают бизнес, связанный с обслуживанием людей, проживающих в доме и его окрестностях.

1. Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
2. Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
3. Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
4. Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
5. Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
6. Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
7. Турагентство.
8. Пункты приёма вторичного сырья.
9. Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
10. Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
11. Бильярдный клуб.
12. Кафе, закусочные или бар.

Ремонт электроники в подвальном помещении.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:

• подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
• обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
• заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
• нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
• законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

1. Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
2. Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
3. По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
4. В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
5. Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
6. В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:

• для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
• магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
• важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.

Правовое оформление помещения

Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.

https://www.youtube.com/watch?v=mXycvv7RRzw

Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.

Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал. Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Сбор и подача документации

Для аренды технического помещения следует подать заявление в муниципалитет или ЖЭК, в зависимости от формы собственности на подвал. В заявлении указывается цель и срок аренды.

1. Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
2. После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
3. Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
4. Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
5. После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём ания.
6. Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.

Предпринимателю нужно получить лицензию на выбранную деятельность и ознакомиться с требованиями к помещению, в котором её можно осуществлять. Если подвал раньше не использовался для бизнеса или социально-общественной деятельности, его нужно будет реконструировать.

Понадобится справка из БТИ, которая даёт разрешение на переоборудование помещения, и геодезическая оценка прилегающего участка. Для оформления технической документации арендатор может обратиться в проектную контору, сотрудники которой имеют большой опыт работы с городскими службами и помогут с юридическим урегулированием.

Ремонт и техническая инспекция

Большинство подвалов не соответствуют требованиям техники безопасности, и особенно нормам санэпидемстанции. Это холодные, ветхие помещения, которые подтапливаются грунтовой водой. Отмежевав часть подвала, в котором находятся инженерные коммуникации, арендатор делает реконструкцию согласно проекту.

1. Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
2. В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
3. Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
4. Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
5. При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.

Не следует забывать о ремонте и качественном освещении.

Низкая цена аренды компенсирует затраты на реконструкцию подвала. Но в каждом отдельном случае арендатор должен оценить состояние подвала на основе технической экспертизы, чтобы скрытые недостатки не проявились позже.

Риски связанные с ведением бизнеса в подвальном помещении

В подвале расположены трубы водоснабжения, теплосети и электрические кабели. Арендатор должен убедиться, что у ремонтной бригады из ЖЭКа есть доступ к оборудованию. Если произойдёт поломка или затопление, подвальное помещение пострадает больше всего.

В плохо вентилируемом подвальном помещении повышается риск возгорания. При пожаре или другой чрезвычайной ситуации эвакуировать людей будет сложно. Особенно если это заведение с большим количеством персонала и посетителей, а выход из подвала всего один.

Может возникнуть непредвиденный конфликт с соседями, который владельцу бизнеса придётся решать через суд. Но чаще всего арендаторы мирно сосуществуют с жильцами дома, если соблюдаются все предварительные договорённости и письменные обязательства.

Источник: https://PodvalDoma.ru/ispolzovanie/raznoe/biznes-v-podvalnom-pomeshhenii.html

Как попасть в подвал жилого дома

Подвал в многоквартирном доме, как и чердак, являются потенциальными объектами спора между жильцами. Возникший конфликт не всегда решается просто, т.к. в законодательстве есть противоречия (старые положения не согласуются с действующими актами). Далее вы узнаете о возможных проблемах, связанных с разделом подвальных помещений, и о способах их решения.

Кто хозяин подвального помещения

Если еще в 90-е подвал занял посторонний собственник, а хозяин вовремя не оформил документы, то между этими сторонами неизбежна спорная ситуация.

Жилец обнаруживает, что помещением пользуются третьи лица, казалось бы, на легальных основаниях. И даже обращение в судебные инстанции не всегда разрешает проблему, но все же суд обычно — это единственный способ решить данный вопрос.

Дополнительная путаница часто возникает из-за сдачи бывшими собственниками помещения в аренду.

Владение нулевыми этажами регулируется следующим образом: кто первый оформил жилье в собственность, тот и выбирает любое подвальное помещение, и далее по преимуществу более раннего оформления погреба занимают остальные жильцы. Такой порядок получения прав на обладание техническими этажами установлен Высшим Арбитражным судом России.

В ГК РФ, Статьях 235 и 290 указывается, что жилец претендует на получение в пользование следующих незанятых участков многоквартирного дома:

• подвальная и другие комнаты для специального оборудования (чердаки, пристройки);
• ограждающие пространства, крыши;
• лестницы, межэтажные территории;
• коридоры на этажах, лифты.

Важно, чтобы занимаемая площадь не имела специального назначения. Так или иначе, подвал в жилом доме в собственности у того жильца, который по закону имеет первоочередное право использовать данное помещение.

Правовой режим

«Техническое подполье» в многоэтажных домах часто не относят к общему имуществу. Так, арбитражная практика показывает, что такие погреба не характеризуются как долевая собственность жильцов, а значит, помещения нельзя эксплуатировать и обустраивать. Ситуация больше характерна для советской постройки.

Совет: «Определить, можно ли использовать помещение времен СССР, довольно сложно — для этого лучше сразу обращаться в арбитражный и суд общей юрисдикции».

Право общей долевой собственности актуально только по отношению к техническим подвалам (ЖКРФ, статья 36). В пользу того, что помещение техническое, говорит установленная в нем электрощитовая (Постановление СЗО ФАС за 21.03.2011).

Также любое подвальное оборудование, задействованное для обслуживания многоквартирных домов (МКД), и требующее доступа на данную территорию, способствует определению помещения как технического. К оборудованию относятся, в том числе, трубопроводные системы, коммуникации отопления, запорная арматура и пр.

Погреб как самостоятельный недвижимый объект определяется по приложению № 3 Постановления Верховного Совета. Право долевого обладания здесь не возникает по следующим причинам:

• при приватизации первой жилплощади погреб расценивался как комната, не назначенная для обслуживания дома;
• подвальное помещение не предлагалось владельцам квартир в виде общего имущества;
• помещения, не назначенные для самостоятельного предприятия, уже стали долевой собственностью проживающих.

Такие погреба проектируются специально для самостоятельного пользования. В них размещаются аптеки, торговые павильоны и пр. От владельцев требуется внесение определенной суммы на содержание дома, наравне со всеми собственниками (правовой режим: постановление СЗО ФАС).

Как приватизировать подвал

Владельцы квартир часто задумываются о том, чтобы приватизировать погреб с возможностью реконструкции. Однако все помещения — это обоюдная собственность жильцов, из-за чего необходимо получить согласие каждого собственника. Проводится ание, и положительный результат фиксируется в документах. Порядок процедуры отражен в Статье 36 ЖК РФ:

1. извещаются все владельцы подвального помещения (за 10 суток до собрания);
2. проводиться ание, и подсчитываются голоса — если больше половины — положительные, то погреб конкретного жильца переводится в частную собственность;
3. имея на руках разрешающий документ, приступают к переоснащению полученной территории (составив и согласовав проектную документацию в Бюро технической инвентаризации).

Те же действия выполняются для реализации коммерческой идеи и др. Любой жилец, несогласный с процедурой, может обратиться в Гос. инспекцию для проверки результатов ания.

После завершения всех работ необходимо:

1. переоформить техпаспорт;
2. написать обращение для получения свидетельства регистрации, приложив к прошению подтверждение со стороны собственников дома;
3. предоставить платежную квитанцию об оплате госпошлины.

В случае одобрения, свидетельство о приватизации выдают сразу после проверки пакета документов.

Где взять ключи от нулевого этажа

Управляющая компания не имеет права отказывать в выдаче ключа от подвального помещения МКД. По Статье 36 ЖК РФ права долевой собственности на помещение имеет каждый владелец квартиры.

Даже небольшое сокращение общего подвального пространства возможно лишь с согласия всех собственников (на тех же условиях передаются объекты общего имущества в пользование другим лицам).

Запрет на доступ жильцов к долевой собственности не допускается.

Задача управляющей компании — оправдать доверие собственников в отношении ремонта и содержания подвального помещения в многоквартирном доме. Установка своих правил и ограничение доступа к погребу здесь не имеют смысла.

Совет: «Если ключи от подвала приходится каждый раз просить у старшего по дому, то юристы рекомендуют сделать письменное коллективное предупреждение УК и после этого поменять замок».

Выше было сказано, что подвальное помещение — это общедомовое имущество, которое могут обустроить и использовать собственники для своих хозяйственных потребностей. В подвалах складируют консервы, картошку, детские коляски, лыжи, велосипеды и т.д. Любые вещи, которые нежелательно хранить в квартире, можно разместить в подвале.

Обратите внимание: конструктивные характеристики некоторых домов не предусматривают обустройства личных складов в подвальной комнате. Инженерные коммуникации подвалов могут задействовать всю их площадь. Попадать в такие помещения обычным жильцам запрещено — доступ разрешен только специалистам, эксплуатирующим технические системы.

Если же нулевой этаж обеспечен отдельными боксами для хозяйственных нужд, а коммуникации находятся вне зоны досягаемости, то попасть в него могут:

• технические работники;
• жильцы многоквартирного дома.

Бывает, что общие помещения уже поделили между собой некоторые владельцы.

Данные действия называются «самозахватом» и считаются незаконными (ведь доля общей долевой собственности пропорциональна принадлежащей собственнику жилплощади).

В случае «самозахвата» следует обратиться в УК для перераспределения долей на общем собрании собственников. В результате собственник получает долю и доступ в общий погреб.

Обустройство подвального помещения

По вопросам реконструкции и благоустройства законодательство не дает четкого ответа. Еще недавно вход в погреб обустраивался прямо из квартиры, если позволяло ее расположение. Сегодня же данные действия запрещены, как и объединение двух квартир в одну двухэтажную.

Некоторых домовладельцев это не останавливает: они оформляют документы задним числом. Однако заниматься подобными махинациями крайне не рекомендуется.

Также запрещено делать из подвального помещения жилую комнату, но как библиотеку, парикмахерскую, бильярд или спортзал вполне можно оформить.

Рассмотрим несколько вопросов домовладельцев.

Вопрос: Купил квартиру в доме, где подвал сдается в аренду. Однако многие жители, как и я, хотят вернуть подвалы себе.

Ответ: Попросите правление поставить вопрос на собрании собственников. Решение обычно принимается путем ания.

Вопрос: Предыдущий хозяин квартиры не хочет освобождать подвал.

Ответ: Узнайте, заключен ли общий договор использования нулевого этажа. Если нет, обсудите вопрос оформления договора на собрании жильцов. Обратите внимание: погреб также может быть приватизирован. Если у вас есть все необходимые права, то предыдущий хозяин должен освободить помещение.

Теперь вы знаете, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме: владельцами большинства из них являются собственники квартир. Согласно Статьям 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ право долевой собственности на нулевой этаж возникает одновременно с покупкой основной недвижимости. Подвалы также могут приобретать люди, не прописанные в данном многоквартирном доме.

Источник: https://okommunalke.ru/obshhedomovoe-imushhestvo/podvalnoe-pomeshhenie-v-mnogokvartirnom-dome

Какие требования предъявляются к подвальным помещениям многоквартирных домов?

Важно

Подземный этаж является общим имуществом и принадлежит собственникам квартир, которые вправе распоряжаться отсеком по своему усмотрению.

Если на всеобщем собрании жители многоквартирного дома выразят желание хранить в подвале банки с огурцами или устроить в нем хранилище для велосипедов или автомобильных покрышек, ничто и никто не сможет им помешать.

Стройка подземного хранилища Единственное, что понадобится жильцам, это целеустремленность, проявление настойчивости и организаторских способностей.

Источник: https://prozppinform.com/kak-popast-v-podval-zhilogo-doma/

Использование подвальных помещений в многоквартирном доме: деятельность в подвале жилого дома

При строительстве жилого многоэтажного дома цокольные уровни возводят так, чтобы их можно было обустроить под размещение коммуникаций для обеспечения нормальной жизнедеятельности собственников квартир.

Но вполне возможно и использование подвальных помещений в многоквартирном доме под нужды жителей или сдачу в аренду под организацию различных филиалов компаний и ведения бизнеса.

 Загрузка …

Аренда на долгий срок такого помещения обойдется предпринимателям гораздо дешевле, чем офис или квартира для этих же целей. Содержать предприятие в подвальном помещении однозначно выгодно при соблюдении правильного оформления используемых территорий.

Особенности использования подвалов жилых домов

Существуют как юридические аспекты вопроса, так и технические:

• Аренда подвала без согласия жильцов невозможна. Даже если это муниципальная структура или кооперативное строение, необходимо заручиться поддержкой большинства жителей;
• Есть ряд ограничений на виды осуществляемой деятельности, в частности, запрещается размещать производство, где есть токсичные отходы, или же шумное увеселительное заведение, громкая музыка которого в сочетании с отдыхающими там людьми будут вызывать постоянные нарекания жильцов и регулярные жалобы и конфликты;
• Перед организацией в цоколе каких-либо фирм необходимо рассчитать все затраты на ремонт и улучшение технических помещений, учесть все риски. Как правило, подвалы находятся в довольно запущенном состоянии, а помещение, пригодное для использования, должно соответствовать всем правилам и нормам нахождения там сотрудников и посетителей.

Виды разрешенной деятельности в подвалах многоквартирных домов

В случае обустройства подвала жилого частного дома проблем с законодательством не возникает – как правило, предприниматель является или сам собственником, или договаривается с жильцом. Но организовать в техническом помещении цоколя предприятие с инжернерной точки зрения —  весьма затратное занятие.

При ведении малого и среднего бизнеса наиболее интересны площади от 30 до 250 квадратных метров. В них возможно открыть мастерскую, магазин или офис компании.

Требования к магазинным площадям ограничивает их до 400 квадратных метров. Салон красоты может занимать максимум 300 кв.м. Такие размеры цоколей найти в городе невозможно, потому занимают гораздо меньшие пространства.

Традиционно открывают бизнес, обслуживающий жильцов дома и его окрестностей:

• Продуктовые магазины, промышленные товары, аптечные сети, канцелярия и одежные магазины, точки с товаром специализированным;
• Мастерские по ремонту обуви, швейные ателье;
• Ремонтные мастерские оргтехники, компьютеров, телефонов и мелкой техники для дома;
• Точка приема заказов на производство той или иной продукции, при этом само изготовление предусмотрено на другом краю города или за его границами;
• Фотостудии, фотоателье, печать и проявка пленок, продажа расходников и запчастей для фототехники;
• Художественные салоны и небольшие выставки, мастерские по реставрационным услугам;
• Туристические агентства и бюро путешествий;
• Пункты, где принимают вторичное сырье для переработки;
• Тренажерные залы, фитнесс клубы, которые могут расположиться на 100 квадратных метрах и не требуют дорогой отделки;
• Салоны красоты, парикмахерские, маникюрные салоны, косметологи и массажисты, солярии;
• Клуб для игр – бильярд, нарды, настольный теннис;
• Небольшие закусочные, кафе, бары.

Все виды деятельности, которые разрешены, должны производиться с учетом дополнительных ограничений:

• Поскольку подвал находится внутри дома и жильцы находятся в непосредственной близости, необходимо следить за уровнем шума, чтобы не мешать полноценному отдыху людей в положенное время;
• Необходимо оборудовать хорошую систему вентиляции, чтобы запахи и прочие явления из подвала не разносились по всему дому;
• Максимальная вместимость одновременного пребывания людей не должна превышать 50 человек;
• Запрещено превышать санитарные нормы по шуму и звукам;
• Требуется неукоснительно соблюдать время работы заведения не ранее 8 часов утра и не позднее 23 часов вечера.

Оформление права собственности на подвальное помещение

Подвалы или цоколи многоквартирных домов не могут перейти в собственность предпринимателю пожизненно. Это право принадлежит исключительно собственникам жилых помещений, к которым прилегает техническое помещение.

Для того, чтобы начать использование подвала в разных целях, необходимо заключить договор аренды с муниципалитетом и получить разрешение большей части жильцов дома, которые имеют в равных долях права на владение этим подвалом.

В случае, когда дом принадлежит кооперативу, процесс оформления аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов, которая возражает, может высказаться против открытия в подвальном помещении той или иной организации.  Арендатор должен убедить их в отсутствии возможного дискомфорта и постараться найти компромисс, возможно, поучаствовав в обустройстве прилегающей территории.

Всегда можно разбить цветочные клумбы, высадить зеленые насаждения, сделать дорожки, отремонтировать асфальт и стену возле входа в цоколь. Для кооператива такое участие выгодно тем, что арендатор будет наравне со всеми участвовать во внесении коммунальных платежей.

Необходимые документы

Для начала оформления аренды в муниципалитете нужно подать соответствующе заявление, в котором указывается цель и срок предполагаемой аренды.

• Оформляют итоги проверки санэпидемстанции, пожарных и коммунальщиков, которые должны признать помещение пригодным с учетом выбранного вида деятельности. Пока не получено такое разрешение, цоколь может быть только техническим уровнем с хозяйственными видами работ;
• Подписывается договор с административным органом, в котором указывают сумму, срок аренды и цель использования;
• Если нет особых указаний, то право собственности регулируется Гражданским Кодексом;
• Если домом владеет кооператив, то оформление происходит через ЖЭК;
• Проводится общее собрание жильцов, на котором большинством должны утвердить возможность аренды и использования подвала в указанных целях;
• В бухгалтерии коммунальной организации заключается договор, по которому предприниматель обязуется из части выручки платить по счетам за электроэнергию, воду, газ, а также участвовать в благоустройстве дома и прилегающих территорий. В случае, если подвал ранее не использовался для ведения бизнеса, все расходы на его реконструкцию несет арендатор.

Предприниматель должен получить соответствующие лицензии на осуществляемую деятельность.

Также придется получить справку из бюро технической инвентаризации, которая разрешает переоборудование помещения и данные по геодезической оценке прилегающей территории.

Существует масса проектных контор, которые занимаются сбором и подготовкой необходимой документации для экономии времени и средств арендатора на подготовительном этапе.

Ремонт и обустройства подвала в многоквартирном доме

Как правило, многие подвалы не соответствуют нормам санитарно-гигиенической безопасности. Это помещение отличается холодным воздухом и сыростью, постоянно подтапливаются грунтовыми водами, за счет чего имеют довольно ветхие перекрытия и поверхности.

После того, как проводится межа полученного помещения, арендатор начинает основательную реконструкцию и ремонт по согласованному проекту.

1. Самой первой делается гидроизоляция помешения. Из-за избытка влаги появляется грибок и плесневые поражения поверхностей, что сопровождается неприятным запахом. Человеку нельзя находиться в таком помещении длительное время. Металлические элементы интерьера, детали отделки, оборудование могут выйти из строя из-за коррозийных явлений. Особенно следует защитить электропроводку от замыкания;
2. Все подземные помещения недостаточно освещены, даже в случае высокого цоколя и наличия оконных проемов. Необходимо дополнительное освещение, лучше энергосберегающими лампами, поскольку расход на подсветку подвала и так будет достаточно большим;
3. Ещё одним обязательным требованием является правильная система вентиляции. Влажность подземного воздуха особенно ощущается при площади более 50 квадратных метров и недостаточных вентиляционных  продухах. Из-за этого на стенах и других поверхностях оседает конденсат;
4. Если планируется обустройство общественного питания с кухней, вытяжка просто необходима, чтобы запахи и возможный дым от приготавливаемой пищи не проникали в квартиры жильцов и лестничную площадку;
5. Звукоизоляция подвала необходима в большинстве случаев, поскольку даже негромкая музыка и небольшое количество людей – это уже достаточный уровень шумовой нагрузки на жильцов дома. Этот вид работ проводится ДО отделки и ремонта цоколя.

За счет приемлемой цены аренды предприниматель может компенсировать траты на ремонт и отделку подвала. Но в любом случае, необходима оценка специалистов во избежание скрытых дефектов и проблем.

Рекомендуем купить

Риски при использовании подвалов жилых домов

Поскольку в подвалы выводятся все коммуникации жилого дома – отопление, электрика, канализация, водопровод, необходимо особо тщательно убедиться, что проводимые работы не перекроют доступа ремонтным бригадам ЖЭКа и аварийной службе в случае возникновения проблем.

Если происходит поломка или выход из строя одной из труб, то в первую очередь пострадает цокольный этаж и размещенное в нем предприятие.

При недостаточно устроенной вентиляции высока опасность возгорания, причем эвакуировать людей из подвала будет довольно сложно – людей много, а выход всего один.

Также есть риск конфликтов с жильцами, которым не нравится нахождение в подвале организации. Но в данном случае вопросы решаются или через суд, или придется договариваться  и неукоснительно соблюдать все договоренности и требования норм по законодательству РФ.

Как общедомовая площадь становится источником проблем. Истории из жизни

Источник: https://ProPodval.ru/stroitelstvo/podval-podpol-i-tsokol/ispolzovanie-podvalnyh-pomeshhenij-v-mnogokvartirnom-dome.html